이사를 준비하고 있다. 지금 방은 일단 좁고 대로에 접해있기 때문에 소음을 도저히 참을 수 없기 때문이다. 용케도 계약기간인 2년을 채우고 1년이나 더 살았지 싶다. 그리하여 설연휴가 끝나자마자 집주인과 통화를 해서 이사를 한다고 이야기하고, 전세금 이야기를 했다. 그때는 2월말에 준다고 하길래 일단 그렇게 이야기가 마무리..
그리고 그 주말부터 발품을 팔아서 그럴싸해 보이는 방을 구했다. 하지만 이미 거기부터 약간의 실수가 있었다. 부동산 시장에서는 자기가 살던 방을 내놓은 후 제대로 계약된 이후에 방을 구하는 것이 낫다. 전세금 문제로 마음 졸일 필요가 없기 때문이다. 저번 이사에도 그렇게 했었고.. 하지만 이번은 냄새/소음 등으로 인해 마음이 급했다. 더군다나 그렇게 해도 이사오겠단 사람이 계약을 중도 취소해서 난처해지는 사태가 인터넷상에 널려있지만.
[주택임대차보호법]
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제6조
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를
통지할 수 있다
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
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즉, 본인같이 2년+1년을 산 경우는 묵시적 갱신이 되어 해지효력을 제때 받으려면 3개월 전에는 통보를 했어야 한다는 것이다.
그것도 구두나 유무선상의 통보는 후에 입증할 방법이 애매하기 때문에 '내용증명'를 보내는 것이 확실하지만 아무래도 임차인의 입장에서는 좀 '거시기'한 것이 사실이다. 보통 전화상으로 서로 좋게 좋게 넘어가기 때문이다.
지금 살고 있는 건물주는 집에 거주하는 사람이 아니다. 이른바 통칭 업자로서 땅을 사서 건물을 올리고 그 토지와 건물로 융자를 받아 대금으로 사용하고 임차인으로부터 받은 전세/보증금으로 건설업체의 어음을 갚는 형식이 대부분일 것이다. 그리고 그 건물을 팔아서 융자를 갚는다.
그런데 이 사람이 날짜를 확정지어 주지 않는다. 방금도 확정되지 않았던 이사날짜를 통보해주기 위해서 - 이것도 내가 양보해서 2월 29일로 잡았 다. 이유인 즉슨 2월말일에 주겠다고 계속 이야기를 했기 때문이다. - 통화를 했는데 2월29일이라고 하니 2월말이라고 했다고 정정한다. 수상하다. 돈을 언제까지 융통할지 모르기때문에 2월말이라고 하는 것은 이해가 가지만 29일이라는 날짜를 굳이 다시 2월말이라고 할 필요가 있는 가 싶다. 더 일찍 줄 생각은 분명 아닌거 같은데 말이다.
결국 아직 일어나지도 않은 일에 대한 생각 때문에 스트레스가 증가한다. 일반적인 일이라면 걱정을 잠시 접어두고 그 당일에 가서 신경을 쓰면 되겠지만 이건은 당일에 대한 대비가 되어있지 않으면 당장 금전적 손실이 크게 발생하고 이 후 일정이 모조리 꼬여버리는 상황의 특수성이 있기 때문에 어느정도는 대비를 해야 하기 때문이다.
1. 건물주가 전세금을 제 때 반환할 경우
- 아무런 일도 없다. 그냥 잘 이사하고 새 주소로 전입신고 및 확정일자를 받으면 된다.
2. 건물주가 당일 주지 않는 경우
[임차인의 대항력]
(계약 + 점유 + 전입) + 확정일자
대항요건을 갖추면 제 3자에게 계약사항을 주장할 수 있다. 하지만 이것은 단순 집주인에 대한 채권에 불과하고 이것이 물권처
럼 우선변제권을 가지려면 확정일자를 받아야 한다.
현재 시점으로 계약서는 당연히 있고 확정일자와 전입도 마찬가지이며 점유도 하고 있다. 하지만 돈을 받지 못하고 이사를 가
버리면 일단 점유를 상실하게 됨으로 대항력을 상실하여 난감한 상황이 된다. 그렇다고 이사갈 곳의 전입을 늦추면 향후 문제
가 발생할 소지가 있기에 또한 힘겹다.
이때 필요한 것이 바로 '임차권 등기'다. 대항요건 + 확정일자를 받은 상태에서 임차권등기를 하면 물권화 된 계약을 등기한 것
이 되며, 이럴 경우에는 우선변제를 받는다. 그런데 이 임차권 등기는 계약 기간이 만료가 된 상태에서 제출 가능 하기 때문에
주인에게 제대로 계약해지를 통보하는 것이 중요하다. 일반적인 2년 계약의 경우는 1개월 전 통보 후 계약서 상의 날짜가 지난
이후, 묵시적 계약의 경우 통보 후 3개월이 지난 이후에 계약이 종료되기 때문에 이후 가능하다.
임차권등기시 내용증명이 중요한데, 보통 집주인과의 좋은 게 좋은 관계를 생각하면 미리 보내기가 쉽지는 않다. 즉, 미리 내용
증명을 보내두지 않는 이상 임차인이 이사 당일 버팅기는 임대인의 횡포를 당해내기가 쉽지 않다. 돈을 마련하여 이사를 가버
리면 [점유]를 상실하게 되고 이사간 쪽의 전세금이 걱정되어 [전입] 까지 해버리면 대항력이 붕괴된다. 즉, 현재 살고 있는 집
의 대항력을 유지해주는 것이 임차권 등기다. 이게 신청 후 1-2주 정도 소요되며 그 후 등기부에 오른 것을 확인하고 이사를 가
야 된다. (단 현재 본인은 3개월 이전 문구 때문에 임차권 등기 신청 자격이 안된다)
2.1. 대항력 유지
- 난감한 문제다. 전문 법률가에게 직접 상담한 것은 아니고 여러 전문가들이 인터넷에 써놓은 글을 본 바로는..
2.1.1 일부이사 및 후전입
- 점유를 유지하기 위해 일부 물건은 남겨놓고 이사를 간 후, 주인이 전세금을 돌려준 후 새 집에 전입을 하는 것이다.
이 방법은 임대인이 몇 일 후에는 꼭 준다는 확인이 있을 때 가능하겠지.
2.1.2 가족의 전입
- 살고 있는 집으로 가족을 전입시켜도 대항력은 유지된다고 한다. 문제는 실 거주자가 아니기 때문에 위장전입이라던가 등이
마음에 걸리는 것. 대부분이 추천하는 방법으로는..
(어머니를 현재의 집으로 미리 전입 -> 이사 날 어머니가 새 집에 전입 -> 전세금 받을때까지 본인은 일부 짐을 남겨두고 주소지 미변경 -> 전세금 받은 후 새 집에 전입 및 어머니 등록 복귀와 함께 세대주 변경)
이다. 저 기간이 얼마나 걸릴지(임차권등기명령까지 3개월 + 처리기간 + 주인이 실제로 돈을 줄때까지의 기간)알 수 없고 방법
이 복잡하기 때문에 힘들지도 모르겠다.
2.1.3. 차용증 및 가압류
- 가장 확실치 않은 방법이다. 민사여서 임대인의 재산을 직접 찾아야 하고 판결까지 길고 긴 시간이 소요된다. 월급쟁이는 힘
들터.
2.1.4. 대항력 미유지 임차권등기 신청
- 판례에는 대항력을 상실(이사 후 새집 전입+확정일자)한 후에도 보증금을 받지 못한 경우에는 임차권등기명령이 가능하다고
는 하는데 아직 확실한 정보는 찾지 못했다. 다른 정보로는 가능하더라도 등기시점에 대해서(전입 시점이 아닌) 임차권을 인정
받기 때문에 집행하는 1-2주 사이에 이사온 사람이 있다면, 후순위 - 말이 후 순위지 그 사람이 나가기 전까지는 받을 길이 없다 - 가 되고 말지만 그나마 희망이 있는 방법.
현재로서는 가족전입 방법을 쓰고 3개월을 기다리거나, 일단 임차권등기시점의 대항력이라도 확보하는 방법밖에 없을 것 같다.
2.2. 이사갈 곳 전세금
- 참으로 난감하다. 이미 있는 곳의 돈은 어떻게든 보호를 할 수 있겠지만 이사갈 곳의 나머지 보증금을 내지 못하면 살 집이
없다. 최악의 경우 계약금을 날리고 지금 있는 곳에 주저앉는 사태가 있을 수도 있지만 그것은 그야말로 최악이고 돈을 마련해
두어야 겠지.
2.2.1 대출
- 전세금은 제법 큰 금액이다. 은행 대출도 생각해 보았지만 만약 주인이 전세금을 주게되면 그야말로 막대한 이자만 소심증으
로 날리는 꼴이되니 속이 아플 것이다. 그러면 결국 향토대출이나 동생대출을 해야하는데 향토 대출은 이러이러한 사정이 되면
돈을 빌려야 할지도 모르겠다 등의 이야기만 해놓은 상태고, 동생대출은 아직 이야기하지 않았다.
동생대출은 CMA 정도겠지만 향토대출은 부모님의 명의로 된 또 다른 은행대출일 가능성도 있어서 역시 일어나지도 않을 일에
이자를 내는 경우가 있을 수 있는 것이다. 고민된다. 일어나지도 않은 일에 고민하는 것도 웃기고, 그렇다고 전혀 대비를 하지
않다가 뒤통수라도 맞으면 이사를 못하는 경우도 생기니 말이다.
곰곰히 생각해보니 이 건은 이사를 다니면서 이러한 전세금 반환이 이루어지는 것이 처음이기 때문에 일어나는 고민일 것이다.
1) 고시원 -> 기숙사 : 당연히 보증금도 없었다.
2) 기숙사 -> 집1 : 회사 돈으로 살았으니 역시 마찬가지.
3) 집1 -> 집2 : 동생보다 이사일이 빨랐고, 집2의 보증금을 낼 수 있어서 그냥 먼저 나왔다. 후에 동생 통해 받음.
그나마 집1의 주인은 5층에 살고 있었고, 계약기간 한 달 전에 맞춰서 이야기를 했으며 동생의 이사일에 들어올 사람이 이미 정
해져 있어서 마음이 편했지. 지금 상태는 그야말로 의심+소심의 극치다. 거기다가 어서 개미 뒷다리 만큼 더 넓은 새 집으로 가
서 소음에서 벗어나고 싶은 안달난 마음에 아래 층에서 스물스물 올라오는 요리 냄새의 짜증남까지.
글을 정리하고 나니 조금 마음이 편안해지는 것 같은 착각이 일어나는 군. 이곳에 오는 지인들은 이사 전 제때 내용증명을 발송하여 전세금을 안전하게 확보하도록 합시다. 단 내용증명의 선입견에서 오는 감정 마찰이 있을 수도 있을테니 그것은 주의.
* <2012-02-20, 법률구조공단 변호사 전화 상담결과>
위에 조사한 글들은 다 인터넷 상으로만 한거라 좀 더 확실히 하기 위해 법률구조공단 홈페이지 상담요청란에 대충 상황을 설명한 글을 일주일 전에 남겼더니 오늘 전화가 왔다. 원칙적으로는 5일안에 게시판 reply 형식으로 답을 주는 것인데 역시 말로 하는게 편해서 그런지 전화가 왔다. 그런데 지역번호가 부산이군.. 돌아가면서 맡아서 하는 듯.
- 내용 증명은 후에 법적인 문제의 소지가 있을때 필요한 것으로 꼭 보낼 필요는 없음.
- 묵시적 계약의 경우도 2년 단위로 갱신됨. 즉, 묵시적 계약연장의 경우도 2년에 맞추어서 나가는게 법률적으로 편할 듯.
- 하지만 묵시적 계약의 경우 임차인은 언제든지 통보 가능하며, 이후 3개월이 되면 계약이 종료되는 것임.
즉, 1월말에 통보를 하였으니 계약종료일은 4월말이 되는 것이며 집주인은 이때까지 돈을 돌려줘야 함. (멀 다..)
- 임차권 등기는 4월말이 되어 계약이 완전히 종료되어야 할 수 있으며, 전입/이사를 통해 대항력이 무너진다하여도 가능할 수도 있음. 이 부분은 현재 좀 논란이 되고 있다고 함. 명확한 판례가 없음. (아마 판사마다 이현령비현령 인 듯.. -_-)
- 하지만 4월말에 임차권 등기가 신청되어 통과되어도, 그 사이 입주자가 있다면 본인이 후순위가 됨.
(2월말 ~ 4월말 사이 입주자가 있다면 후에 돈을 받을 확률이 있겠지만, 건물주가 모른 척하면 내가 알 방법이 없군..)
- 일단 전화를 했을때 주인이 계약해지 승낙 및 보증금에 대한 반환도 말했기때문에 계약해지라 볼 수 있음.
- 그냥 4월까지 살며 후세입자를 구한 후 가는게 낫고, 일단 이사를 하고 법적으로 갈경우 귀찮아지고 시일이 많이 걸리니 현실적으로 건물주와 잘 타협해서 돈을 받으라고 함. (변호사에게 물어본 의미가...)
* 결론
- 베스트 케이스는 이사 날에 척 받아내는 경우다. 저번 통화처럼 헛소리를 해대며 이사 날 주지 않을 경우 묵시적 계약 2년 갱신 전 3개월 통보조항 때문에, 법률적으로는 4월말까지 어찌 할 방법이 없음. 건물주의 양심에 호소징징거려 해보는 수밖에 없다. 다음 이사때는 진짜 날짜지켜서 해야겠다. 살면서 법 하나 하나 배워가는군. 받지 못한 경우 법에 호소하려면 4월말 + 처리기간까지는 전입 및 점유를 유지가족신공할 수 밖에 없겠다.
변호사라고 해도 처리해야할 업무가 많고, 공무원 신분으로 개별 건에 대한 책임감이 적다보니 급하게 말하고 넘어가려는 게 역력했다. 그래도 인터넷 상으로만 조사해본 글에 대해 확언은 받을 수 있었다. 디데이까지 9일. 지난 한 주는 별 생각없이 시간을 보냈는데, 괜히 변호사 전화받고 나니 괜히 또 마음이 어수선하네. 여하튼 아직까지는 사람을 믿어보는 수밖에.